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房貸一族看過來 以后你的月供要減少了

2019-12-31 09:51| 發布者: 網貸小微| 查看: 148| 評論: 0

摘要: 上周末,央行出了一條關乎千萬家庭錢袋子的新政存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。 我們知道,早在8月25日,央行就發布房貸新政,要求10月8日以后新增商業個人住房貸款時,以LPR作為定價基準。 當時針對的是新 ...

上周末,央行出了一條關乎千萬家庭錢袋子的新政——存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。

我們知道,早在8月25日,央行就發布房貸新政,要求10月8日以后新增商業個人住房貸款時,以LPR作為定價基準。

當時針對的是新增房貸,也就是以后買房得這么辦。

但很多人更關心的是:過去那么多年,已經發放的房貸,該怎么辦呢?

截止2018年底,我國個人住房貸款存量高達25.75萬億元,這可是一個天文數字。

上周末,央行的政策出來了,針對的就是存量房貸(注意,這里的存量房貸不包括公積金貸款)。

現在,所有存量房貸的定價基準,也可以轉化為LPR了。

看到這里,估計很多人已經懵圈了,LRP到底是啥?定價基準又是什么鬼?

簡單說,以前我們買房貸款,央媽都會給出一個指導性的貸款利率,這個叫基準利率,所有商業銀行都得以此為標準,在此標準上再上下浮動,完成房貸利率的定價。

而這個基準,或者說利率錨,完全是央媽說了算的,它說多少就是多少,一點討價還價的余地都沒有。

而LPR則是Loan Prime Rate的簡稱,中文叫貸款基礎利率。

這個就不是央媽說了算,而是由多家銀行共同報價產生,目前有大大小小一共18家銀行共同參與報價,基本能反應市場真實的利率水平。

具體來說,就是這18家銀行根據自己的資金成本和放貸政策,給出一個能給到最優質客戶的貸款利率,把這個利率報送給全國銀行間同業拆借中心。

這樣就產生了18個報價,然后就像我們平時看綜藝比賽評委打分一樣,去掉一個最高價(分)和一個最低價(分),剩下16個數字,取算術平均數,就得出了當期LPR。

所以別覺得LPR這個英文縮寫有多么深澀難懂,其實就是一個標準的市場化貸款利率。

房貸利率的定價基準由過去央媽說了算的基準利率,變為完全由市場供求博弈決定的LPR,就像計劃經濟向市場經濟的轉變一樣,本來就是這些年來央行一直在推進的利率市場化的最后一步,好事,拍手歡迎~

那對我們房貸一族來說,新政具體對我們的錢袋子會有什么影響呢?

簡單說,我們多了一個選擇權:以后可以把我們的房貸利率轉換為跟蹤每月更新一次的LPR,也可以直接轉換為20年、30年都永遠不變的固定利率。

注意,借款人只有一次選擇權,轉換之后,就不能再做轉換。

這個轉換工作將從2020年3月1日開始,原則上在2020年8月31日前要全部完成。

也就是在這段時間里,銀行肯定要找你協商未來的房貸利率怎么算的事情。你可以告訴銀行,到底選擇以后就跟著LPR浮動,還是搞個固定利率。

注意,絕大部分人的房貸合同約定的都是每個自然年更新一次利率,所以到2020年8月31日的過渡期結束后,絕大多數房貸一族會在2021年1月1日才正式啟用新利率,而2020年則還是根據現在的利率來還房貸。

那么問題來了:到底該怎么選?

力哥的建議很明確:選擇跟隨LPR浮動,不要選固定利率。

至于理由,當然是這樣選以后更省利息咯~

看下從過去的基準利率換成LPR定價后,具體存量房貸利率是怎么變化的就懂了。

央媽原話都不是人話,搬過來大家也聽不懂,我就舉兩個例子吧。

情形一:假設小王有一筆30年的房貸,剩余期限27年,因為是二套房貸,過去合同約定的是5年期以上貸款基準利率上浮10%,也就是1.1倍,現在小王要將定價基準轉換為LPR。

小王原來的利率為:4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月發布的5年期以上LPR是4.8%,假如小王和銀行說我以后就按照LPR定價吧,那么他未來的房貸利率“加點”就是5.39%-4.8%=0.59%。

這個“加點”的意思是說,你現在的利率水平和LPR之間的差額。

而小王新的房貸利率計算公式就變成了:LPR+0.59%(加點)。

從現在到2020年底,小王房貸利率還是按照5.39%來計算的。

但2021年1月1日開始,小王的房貸利率計算標準就會變了。

這取決于那時候的LPR有多高。

如果那時候5年期以上的LPR降到了4.5%,那么小王的利率就會變成4.5%+0.59%=5.09%,還是比現在的利率更低。

再來看第二種情形。

假如小王是2009年買的房子,當時房貸利率破天荒打了7折,那么小王原來的利率就是4.9%×(1-30%)=3.43%。

現在加點幅度就是3.43%-4.8%=-1.37%。

沒錯,“加點”名義上是“加”點,大家可能會理解為都是增加利率,實際上如果之前的利率高于LPR,加點就是正數,低于LPR,加點也可以負數。

如果2021年初的5年期以上LPR降到4.5%,小王的利率就會變成4.5%+(-1.37%)=3.13%。

你發現了沒,過去利率上浮的,改革后,利率還是偏高;過去利率打折的,改革后,利率還是偏低。

這么大的國家,這么多的房奴,這么高的房貸余額,穩定壓倒一切,央媽斷然不會做出突然大幅增加或減少房貸族月供壓力的舉動。這兩天大家看到很多媒體報道的寫法,都太夸張啦~

所以你覺得以后LPR可能大概率要持續上漲,那選固定利率,提前鎖定利率風險,就是更明智的選擇,如果你覺得以后LPR可能大概率要持續下跌,那就應該選擇跟著LPR隨行就市,未來月供支出就會越來越少。

看過力哥之前寫的《這三個至關重要的數字,大家務必牢記》一文, 就知道了,未來的利率大方向,一定是繼續下行,這是歷史的必然,沒法改變。

還不明白個中道理的,戳一下上面的藍色文字標題,再看一下就懂了。力哥寫得很通俗,初中文化水平也能看懂。

未來10年,我預測GDP增速會逐漸回落到5%附近,M2增速回落到7%-8%,CPI增速則回落到2%以內。相應的,1年期存款利率大概會回落到1%,5年期以上的LPR,應該也會逐漸回落到3%-4%的區間。

上個月央行行長小川同志在出席2019年創新經濟論壇時說過這樣一句話:“中國還是可以盡量避免快速地進入到這個負利率時代”。

什么叫“還是可以”,什么叫“盡量避免”,什么叫“快速進入”……這嚴謹措辭,聽得人不寒而栗啊~

你自己感受下,上頭其實看得很清楚,中國經濟狂飆的時代,結束了。

所有的數字都要往下走,通脹率往下走,存款利率往下走,投資收益率往下走,相應的,貸款利率一樣會往下走,以后能不通縮就是上上簽了~

宏觀經濟和金融市場是一體兩面,貨幣政策內部也是高度統一的。

所以對背負房貸的人來說,房貸新政也是盈虧同源的雙刃劍。

一方面,未來我們的月供負擔會逐漸減少,通脹也會逐漸降低,這都是好事。

另一方面,我們想繼續靠理財錢生錢的難度也會變得更大,高薪工作崗位可能會更稀缺,而創業賺大錢的機會也會變得更少,至于還想靠投資房子逆天改命的,洗洗睡吧。

很典型的幾個案例,大家應該都感受到了。

一是高收益固收的代表P2P,已經基本團滅了,中國市場自此很可能永別了高收益固收時代,2012年以來,很多P2P老手都習慣了10%+的高收益,但自此以后,還想穩穩當當拿每年10%+的固定收益,只有晚上做夢的時候才能實現了。

二是很多中小銀行的高息創新存款,也會越收越緊。

今年初,那些純活期的高息存款,也就是像活期一樣隨存隨取,但利息卻和銀行1年期理財產品差不多的,因為流動性風險太高,基本都被叫停了。

到了明年初,那些打擦邊球的階梯利率存款產品,利率差不多都在4.2%-5.3%之間的,應該也會逐漸退出市場。所以如果你手里正持有這樣的高息存款產品,沒有特別緊急的需要,盡量別取出來,可能以后再也買不到了。

最后就是最近持續引起熱議的年金險了。

因為4.025%的最高承諾利率,銀保監會覺得把投資周期放長到未來30年看,保險公司是Hold不住的,必須要給我降下來,回到最高3.5%的利率水平,給未來的經營留足緩沖墊。

小寶之前專門寫過具體的年金險測評文章,有興趣的戳這里:《你們要的年金險測評,來了!》

其中我們考察下來,發現當前市場上性價比最高的是相伴一生和星頤這兩款產品,不過都是今晚停售,如果還有需要的,還可以戳下面這兩個小程序趕快下單,明天就買不到了~

對了,之前提到年金險的時候,有不少荔枝問力哥自己買了沒有。

其實一開始我沒想著買,因為我自己的投資能力,就算20年后,要獲得4%+的年化投資回報,也還是非常容易的。

但最近兩周我一直在研究未來的經濟發展趨勢,特別是最近幾篇關于女性地位和育兒的文章帶來的思考,讓我對未來長期理財收益率的憂慮又增加了幾分,所以我前兩天還是買了點星頤。

這貨給的養老年金相對更高,缺點是沒有死亡賠償金,不過我也不需要死了再給我賠一筆錢,只要我活著的時候夠用就行,我的財產不會給我兒子的,他靠自己奮斗去。

當然,我買的年金險金額,大概只占我現在可投資金融資產的5%左右,比例很低,算是對30年后最悲觀預期情況下的保底養老資產吧。

眼下我的資金大頭還是指數基金定投,之前說過,我今年要把定投資產比例從40%+提高到60%-70%+。

尤其是昨天那篇講醫生的文章發出后,后臺破天荒有900多條留言,我一條一條都看過,搞得我今天一整天心情都不太好

打罵醫生質疑醫生在網上說醫生風涼話的基本都是底層人民,收入比醫生還要低得多,我替醫生說話,他們就覺得我是替富人說話,一百個不樂意。

天呢,我都財務自由了,我給我媽種一套德國進口的假牙,大幾萬花下去眼睛眨都不眨,我完全負擔得起私立醫院的高額醫藥費,甚至我如果想投資移民,現在就可以走人,你們覺得我說這些真的只是替和我半毛錢沒關系的醫生群體鳴不平嗎?

我是在替底層窮人的未來感到擔憂啊!

中國未來老齡化會越來越嚴重,醫保會越來越hold不住,如果社會對醫生群體充滿偏見甚至仇視,把對制度不公或自身貧窮的滿腔怒火都撒在醫生身上,按照現在這個趨勢發展下去,以后公立醫院的醫患矛盾只會越來越嚴重,“勸人學醫,天打雷劈”,今天幾乎沒有醫生還愿意子女以后學醫的,那窮人就會越來越難以獲得廉價又高效的醫療服務。

未來為數不多的好醫生,會越來越傾向于跑去私立醫院,窮人看不起昂貴的私立,你說怎么辦?

作為一個有理性的,能看到遠景問題的中國人,我今后肯定還要繼續為醫生群體發聲,因為我們所有人都逃不出生老病死的人生循環!

作為一個理財師,我今后還是要繼續為保險做宣傳,醫療和養老這兩個問題,別說會掏空底層窮人家庭的口袋,如果不善理財,未來可能還會掏空很多中產家庭的口袋。

未雨綢繆,提早買好保險,真的很重要。

如果還想獲得更穩健的高收益,也可以多關注下保險股,保險公司未來表現會越來越好的。


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